Trong thời gian qua, bất động sản (BĐS) luôn là một lĩnh vực xếp thứ hạng cao trong việc thu hút các nguồn vốn ngoại. Chỉ riêng trong 5 tháng đầu năm, vốn đầu tư kinh doanh BĐS là 1,28 tỉ USD, chiếm 17% tổng vốn FDI vào VN. Tuy nhiên, có thực tế được một số chuyên gia cảnh báo là tới nay vẫn chưa có thống kê chính xác về con số mà các nhà đầu tư nước ngoài thực sự dùng vốn của mình đổ vào lĩnh vực BĐS.
 
70% là vốn vay trong nước
 
Hiện có khá nhiều dự án được công bố với chủ đầu tư là các quỹ đầu tư “mác” ngoại nhưng đến khi triển khai thì lại công bố là vay tiền từ các ngân hàng trong nước. Đơn cử như việc nhà đầu tư Indochina Capital vay của Vietcombank 39 triệu USD để đầu tư cho dự án Hyatt Regency Danang Resort và Spa. Không những thế, vốn đầu tư cho dự án Indochina Riverside Towers ở Đà Nẵng và The Nam Hải ở Quảng Nam của nhà đầu tư này cũng là đi vay. Ví dụ trên phần nào cho thấy hiện tượng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS đang được huy động từ ngay thị trường trong nước. Trong báo cáo kinh tế VN 2008 của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cũng đã cảnh báo về hiện tượng này.
 
Theo tính toán, 70% lượng vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS là vốn đi vay. Điều này đã và sẽ tiếp tục gây hậu quả về nhiều mặt. “Các dự án BĐS thương mại chỉ 10% là vốn FDI thật. Nhiều dự án khu du lịch biển chậm triển khai bởi chủ đầu tư chờ giá đất tăng để bán lại kiếm lời” - Chủ tịch Hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài tại VN, GS Nguyễn Mại, nhận xét.
 
Cần có sự kiểm soát
 
Rõ ràng, các nhà đầu tư nước ngoài đang tận dụng chính sách của VN để thu lợi, nhất là trong lĩnh vực BĐS. Họ có thể chỉ cần bỏ ra 5-10 triệu USD chủ yếu là chi phí ban đầu, như xây dựng dự án, giải phóng mặt bằng, sau đó lại sử dụng thương hiệu của mình để huy động vốn của dân, vay ngân hàng triển khai dự án. Theo tính toán của các chuyên gia, giá thuê đất của cả đời dự án tính ra chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2 trong vòng 50 năm, trong khi đó, nhà đầu tư có thể bán sản phẩm với giá lên tới 2.500-3.000 USD/m2, lại nhân theo số tầng, nên thu lợi rất lớn.
 
Trong cuộc cạnh tranh này, các doanh nghiệp trong nước đã tỏ ra lép vế. Thứ nhất, các nhà đầu tư nước ngoài thường “được lòng” các ngân hàng vì thương hiệu và uy tín. Thứ hai, thủ tục pháp lý, công tác giải phóng mặt bằng... cho một dự án có khi kéo dài tới 3-5 năm, vậy ai sẽ kiểm soát việc có thể họ sẽ phải mang vốn để đổ vào chỗ khác. Thêm vào đó, hiện tượng các nhà đầu tư nước ngoài bán sản phẩm ngay sau khi xây xong móng dẫn đến tình trạng đăng ký là vốn đầu tư nước ngoài nhưng khi thực hiện dự án lại huy động vốn trong nước, gây thêm tình trạng căng thẳng về vốn cho các dự án khác.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Nhìn nhận thực tế để điều chỉnh   Đã đến lúc cần phải xem xét, đánh giá lại câu chuyện đầu tư nước ngoài bằng vốn trong nước trong lĩnh vực BĐS. Không thể tiếp tục để xảy ra hiện tượng nhà đầu tư nước ngoài đăng ký dự án với số vốn lên tới 3-4 tỉ USD nhưng vốn thực sự họ mang vào VN lại chỉ chiếm khoảng 20%-30%, chủ yếu là chi phí ban đầu, như xây dựng dự án, giải phóng mặt bằng... Sau đó, nhà đầu tư nước ngoài lại huy động vốn trong nước như các nhà đầu tư trong nước khác, thậm chí còn bán lại dự án. Đây là một thực tế cần phải nhìn nhận một cách thấu đáo để có biện pháp, chính sách điều chỉnh.